07 Maggio 2025 Condominio

DEFINIZIONE DI CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

DEFINIZIONE DI CONDOMINIO

Contrariamente a quanto previsto per altri istituti giuridici, nel Codice civile, anche dopo la Riforma intervenuta con la Legge 220/2012, non troviamo una definizione di “condominio negli edifici”.

Per formulare un concetto di questo istituto giuridico, dobbiamo sicuramente prendere in esame:
1. La rubrica del Libro III – Titolo VII (“Della comunione”) – Capo II del Codice civile (“Del condominio negli edifici);
2. Il primo comma dell’art. 1117 del Codice civile (“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo … [omissis]);
3. L’art. 1139 del Codice Civile (“Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale”).

Da queste norme possiamo ricavare le informazioni generali sulla definizione del condominio, e più precisamente:
1. La normativa sul condominio è inserita nel Codice civile all’interno del Titolo VII relativo alla comunione;
2. Può esistere un “condominio” solo in un edificio di civile abitazione;
3. Nel “condominio” sono presenti contemporaneamente unità immobiliari di proprietà esclusiva che locali e impianti comuni a tutti i proprietari;
4. Per le lacune nella normativa sul “condominio”, si applicano analogamente le norme sulla comunione in generale.

È possibile quindi definire l’istituto giuridico del “Condominio negli edifici” come: una forma di comunione “ibrida” in cui coesistono proprietà singole e proprietà comuni pro-indiviso tra tutti i proprietari.

LA COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO
La normativa non indica espressamente la procedura per la costituzione del condominio, la giurisprudenza consolidata, ha considerato che la costituzione del condominio può avvenire nei seguenti casi:
1. Negli edifici di nuova costruzione, quando dopo la vendita di almeno una unità immobiliare, si ha una pluralità di soggetti titolari del diritto di proprietà;
2. Nel caso in cui in un fabbricato di proprietà indivisa di uno o più soggetti (ad esempio, nel caso di comunione ereditaria) vengono venduti gli appartamenti ad altri soggetti esterni alla comunione.
Al contrario di quanto previsto per lo scioglimento del “condominio”, nulla è previsto sulle formalità per la sua costituzione, è sufficiente che si verifichi una delle condizioni sopra specificate.

LE TIPOLOGIE DI CONDOMINIO
Una volta stabilita la definizione di “condominio”, occorre identificare quali siano le tipologie di edifici a cui deve essere applicata la normativa; la giurisprudenza ha, nel corso degli anni delineato le seguenti tipologie di “condominio”:
1. Il “condominio minimo” è considerato un edificio con un numero di partecipanti inferiore a quello previsto per la nomina dell’amministratore (più di quattro condomini)
2. Il “condominio verticale”; sono considerati in questa tipologia tutti gli edifici costituiti da più piani fuori terra sviluppati in altezza;
3. Il “condominio orizzontale”; sono considerati in questa tipologia i complessi immobiliari che si sviluppano in lunghezza (ad esempio villaggi, complessi di villette a schiera);
4. Il “supercondominio”; appartengono a questa tipologia i complessi residenziali composti da più edifici separati che hanno in comune tra di loro luoghi e/o impianti destinati al godimento comune (ad esempio, un unico servizio di sorveglianza e portierato).

LA NATURA DEL CONDOMINIO
Il condominio, leggendo la normativa, è privo di capacità giuridica poiché la rappresentanza e la legittimazione ad agire nelle liti attive e passive, sono attribuite all’amministratore. La giurisprudenza prevalente è orientata a considerare il condominio come un “ente di gestione privo di personalità giuridica”. Infatti, tutti i rapporti giuridici che si riferiscono al “condominio” fanno capo alla figura dell’amministratore.

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13 Maggio 2025 Condominio

NOZIONE DI PARTI COMUNI

Come accennato parlando della definizione di “condominio”, l’art. 1117 enuncia il principio secondo cui “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo” alcune specifiche parti dell’edificio in condominio.

Da ciò rileviamo che, i beni i luoghi e i manufatti, indicati nell’articolo 1117 Codice civile, sono comuni a tutti i proprietari delle unità immobiliari del condominio; essi ne possono fare uso nei limiti stabiliti dall’articolo 1102 del Codice civile in materia di comunione (“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”). La riforma introdotta dalla Legge 220/2012 ha introdotto nell’articolo 1117 Codice civile il concetto di “godimento periodico” che è tipico delle unità immobiliari in “multiproprietà”, in cui la proprietà di una singola unità immobiliare è assegnata a più soggetti, ciascuno per un periodo limitato stabilito dai titoli di acquisto.

L’articolo 1117 Codice civile specifica “se non risulta il contrario dal titolo” poiché, in un condominio, può capitare che i titoli di acquisto originari attribuiscano un bene considerato “comune” in proprietà esclusiva o in uso ad un singolo proprietario; ad esempio, l’uso esclusivo della porzione di giardino condominiale antistante ai proprietari del piano terreno che hanno l’ingresso dell’abitazione sul giardino medesimo.

L’articolo 1117 Codice Civile contiene un elencazione sommaria delle parti comuni di un edificio condominiale che, seguendo la formulazione dell’articolo, possiamo suddividere in tre macrocategorie:
1. PARTI COMUNI STRUTTURALI: che costituiscono il corpo dell’edificio nel suo complesso (il suolo, il sottosuolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi, i tetti e i lastrici solari, i portoni, gli anditi, i vestiboli, i cortili, i cavedi e le facciate);
2. PARTI COMUNI FUNZIONALI: sono costituite dai luoghi e dai manufatti destinati all’uso comune (le aree destinate a parcheggio, il locale di portineria, il locale lavanderia, il locale stenditoio ed i sottotetti che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, possono essere considerati destinati all’uso comune);
3. PARTI COMUNI “IMPIANTISTICHE”: sono costituite dagli impianti e dai luoghi e manufatti destinati al loro funzionamento (impianto idrico e fognario, impianto elettrico e relativo locale contatori, impianto di riscaldamento e relativo locale centrale termica, impianto di ascensore e relativo locale di manovra, la riforma introdotta dalla Legge 220/2012 ha inserito in questo punto anche gli impianti di ricezione di canali radiotelevisivi e altri flussi informatici da satellite e via cavo).

L’articolo 1117 bis Codice civile (introdotto dalla Legge 220/2012) stabilisce che la normativa sulle parti comuni può essere applicata anche alle situazioni di “condominio parziale” e di “supercondominio”.

L’articolo 1117 ter Codice civile (introdotto dalla Legge 220/2012) stabilisce che, qualora si verifichi la necessità, l’assemblea del condominio con la maggioranza dei 4/5 dei “partecipanti” al condominio che rappresenti i 4/5 del valore dell’edificio può deliberare la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni.
Dopo avere indicato la procedura con cui deve essere convocata l’assemblea per deliberare la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni, il medesimo articolo all’ultimo comma stabilisce che, in ogni caso, sono vietate le modificazioni di destinazione d’uso che possano recare danno alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato o ne alterino il decoro architettonico.

L’articolo 1117 quater Codice civile (introdotto dalla Legge 220/2012) stabilisce che, qualora un condomino esegua interventi sulle parti comuni che incidano negativamente sulla destinazione d’uso delle parti comuni, l’amministratore o anche uno dei condomini possono richiedere la convocazione dell’assemblea per deliberare la cessazione di tale violazione. L’assemblea delibera con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 Codice civile.