07 Maggio 2025
Condominio
DEFINIZIONE DI CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
DEFINIZIONE DI CONDOMINIO
Contrariamente a quanto previsto per altri istituti giuridici, nel Codice civile, anche dopo la Riforma intervenuta con la Legge 220/2012, non troviamo una definizione di “condominio negli edifici”.
Per formulare un concetto di questo istituto giuridico, dobbiamo sicuramente prendere in esame:
1. La rubrica del Libro III – Titolo VII (“Della comunione”) – Capo II del Codice civile (“Del condominio negli edifici);
2. Il primo comma dell’art. 1117 del Codice civile (“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo … [omissis]);
3. L’art. 1139 del Codice Civile (“Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale”).
Da queste norme possiamo ricavare le informazioni generali sulla definizione del condominio, e più precisamente:
1. La normativa sul condominio è inserita nel Codice civile all’interno del Titolo VII relativo alla comunione;
2. Può esistere un “condominio” solo in un edificio di civile abitazione;
3. Nel “condominio” sono presenti contemporaneamente unità immobiliari di proprietà esclusiva che locali e impianti comuni a tutti i proprietari;
4. Per le lacune nella normativa sul “condominio”, si applicano analogamente le norme sulla comunione in generale.
È possibile quindi definire l’istituto giuridico del “Condominio negli edifici” come: una forma di comunione “ibrida” in cui coesistono proprietà singole e proprietà comuni pro-indiviso tra tutti i proprietari.
LA COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO
La normativa non indica espressamente la procedura per la costituzione del condominio, la giurisprudenza consolidata, ha considerato che la costituzione del condominio può avvenire nei seguenti casi:
1. Negli edifici di nuova costruzione, quando dopo la vendita di almeno una unità immobiliare, si ha una pluralità di soggetti titolari del diritto di proprietà;
2. Nel caso in cui in un fabbricato di proprietà indivisa di uno o più soggetti (ad esempio, nel caso di comunione ereditaria) vengono venduti gli appartamenti ad altri soggetti esterni alla comunione.
Al contrario di quanto previsto per lo scioglimento del “condominio”, nulla è previsto sulle formalità per la sua costituzione, è sufficiente che si verifichi una delle condizioni sopra specificate.
LE TIPOLOGIE DI CONDOMINIO
Una volta stabilita la definizione di “condominio”, occorre identificare quali siano le tipologie di edifici a cui deve essere applicata la normativa; la giurisprudenza ha, nel corso degli anni delineato le seguenti tipologie di “condominio”:
1. Il “condominio minimo” è considerato un edificio con un numero di partecipanti inferiore a quello previsto per la nomina dell’amministratore (più di quattro condomini)
2. Il “condominio verticale”; sono considerati in questa tipologia tutti gli edifici costituiti da più piani fuori terra sviluppati in altezza;
3. Il “condominio orizzontale”; sono considerati in questa tipologia i complessi immobiliari che si sviluppano in lunghezza (ad esempio villaggi, complessi di villette a schiera);
4. Il “supercondominio”; appartengono a questa tipologia i complessi residenziali composti da più edifici separati che hanno in comune tra di loro luoghi e/o impianti destinati al godimento comune (ad esempio, un unico servizio di sorveglianza e portierato).
LA NATURA DEL CONDOMINIO
Il condominio, leggendo la normativa, è privo di capacità giuridica poiché la rappresentanza e la legittimazione ad agire nelle liti attive e passive, sono attribuite all’amministratore. La giurisprudenza prevalente è orientata a considerare il condominio come un “ente di gestione privo di personalità giuridica”. Infatti, tutti i rapporti giuridici che si riferiscono al “condominio” fanno capo alla figura dell’amministratore.
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