13 Maggio 2025
Condominio
NOZIONE DI PARTI COMUNI
Come accennato parlando della definizione di “condominio”, l’art. 1117 enuncia il principio secondo cui “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo” alcune specifiche parti dell’edificio in condominio.
Da ciò rileviamo che, i beni i luoghi e i manufatti, indicati nell’articolo 1117 Codice civile, sono comuni a tutti i proprietari delle unità immobiliari del condominio; essi ne possono fare uso nei limiti stabiliti dall’articolo 1102 del Codice civile in materia di comunione (“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”). La riforma introdotta dalla Legge 220/2012 ha introdotto nell’articolo 1117 Codice civile il concetto di “godimento periodico” che è tipico delle unità immobiliari in “multiproprietà”, in cui la proprietà di una singola unità immobiliare è assegnata a più soggetti, ciascuno per un periodo limitato stabilito dai titoli di acquisto.
L’articolo 1117 Codice civile specifica “se non risulta il contrario dal titolo” poiché, in un condominio, può capitare che i titoli di acquisto originari attribuiscano un bene considerato “comune” in proprietà esclusiva o in uso ad un singolo proprietario; ad esempio, l’uso esclusivo della porzione di giardino condominiale antistante ai proprietari del piano terreno che hanno l’ingresso dell’abitazione sul giardino medesimo.
L’articolo 1117 Codice Civile contiene un elencazione sommaria delle parti comuni di un edificio condominiale che, seguendo la formulazione dell’articolo, possiamo suddividere in tre macrocategorie:
1. PARTI COMUNI STRUTTURALI: che costituiscono il corpo dell’edificio nel suo complesso (il suolo, il sottosuolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi, i tetti e i lastrici solari, i portoni, gli anditi, i vestiboli, i cortili, i cavedi e le facciate);
2. PARTI COMUNI FUNZIONALI: sono costituite dai luoghi e dai manufatti destinati all’uso comune (le aree destinate a parcheggio, il locale di portineria, il locale lavanderia, il locale stenditoio ed i sottotetti che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, possono essere considerati destinati all’uso comune);
3. PARTI COMUNI “IMPIANTISTICHE”: sono costituite dagli impianti e dai luoghi e manufatti destinati al loro funzionamento (impianto idrico e fognario, impianto elettrico e relativo locale contatori, impianto di riscaldamento e relativo locale centrale termica, impianto di ascensore e relativo locale di manovra, la riforma introdotta dalla Legge 220/2012 ha inserito in questo punto anche gli impianti di ricezione di canali radiotelevisivi e altri flussi informatici da satellite e via cavo).
L’articolo 1117 bis Codice civile (introdotto dalla Legge 220/2012) stabilisce che la normativa sulle parti comuni può essere applicata anche alle situazioni di “condominio parziale” e di “supercondominio”.
L’articolo 1117 ter Codice civile (introdotto dalla Legge 220/2012) stabilisce che, qualora si verifichi la necessità, l’assemblea del condominio con la maggioranza dei 4/5 dei “partecipanti” al condominio che rappresenti i 4/5 del valore dell’edificio può deliberare la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni.
Dopo avere indicato la procedura con cui deve essere convocata l’assemblea per deliberare la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni, il medesimo articolo all’ultimo comma stabilisce che, in ogni caso, sono vietate le modificazioni di destinazione d’uso che possano recare danno alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato o ne alterino il decoro architettonico.
L’articolo 1117 quater Codice civile (introdotto dalla Legge 220/2012) stabilisce che, qualora un condomino esegua interventi sulle parti comuni che incidano negativamente sulla destinazione d’uso delle parti comuni, l’amministratore o anche uno dei condomini possono richiedere la convocazione dell’assemblea per deliberare la cessazione di tale violazione. L’assemblea delibera con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136 Codice civile.
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